摘要：2020年8月4日，华润在6家开发商围追堵截中幸运摇中[2020]长沙市049号地块，这也是在土地市场消失许久的华润继华润橡树湾之后再次杀进洋湖。这地块出让面积67490.21㎡，规划用途为纯住宅，容积率≤2.4，建筑密度≤22%，建筑高度...
2020年8月4日，华润在6家开发商围追堵截中幸运摇中[2020]长沙市049号地块，这也是在土地市场消失许久的华润继华润橡树湾之后再次杀进洋湖。
这地块出让面积67490.21㎡，规划用途为纯住宅，容积率≤2.4，建筑密度≤22%，建筑高度80米，出让年限70年，起始价为105281万元， 起始楼面价为6500元/平，住宅毛坯销售价格不超过13800元/平，土地最高限价为121478万元。
华润以12.15亿元成交，折合楼面价约为7500元/㎡。
这意味着，长沙三环内的地块楼面价已拉到7500的大关，如果没有限价的要求，按楼面地价占40-60%售价去计算的话，毛坯售价可以达到12500-18500元/平米的区间。这块地限价13800，楼面价占售价54%，开发商年利润率也就是个位数了。
不出意外，这地块不做精装，开发商的利润率是无法保证的。好在华润这种大央企融资成本还是很低的，不然这项目就是给银行打个工罢。
小楼以前经常走潭州大道，对于这个地块的位置也比较熟悉，这个紧挨着绕城高速的地块也能引来9家开发商争夺，并且售价还达到片区新高，常觉得不可思议。
后来一想，正如买房人要摇号才能买到房子一样，开发商现在在长沙拿到地又何尝容易，稍微好一点的地块都引来多家开发商的争夺，新拍出的地块楼面价也是越来越高。对于土地的饥渴，让开发商明知道可能这块地根本达不到集团投拓地块要求的利润率，也纷纷闭眼下场去抢土地，为什么？拿到地才能活着，拿不到地，公司可能就要解散了。听朋友讲，歪耻去芙蓉区那里抢地，就是因为手上可开发的土地已经快耗尽了，再拿不到土地，裁员是明摆着的事儿。
凯旋门这三个字对于我们这些做了十几年地产的人来说，应该都有记忆。新鸿基地产在香港做的那个高达235米的超高层豪宅，高档会所、泳池等都是后来内地豪宅项目模仿对象，在2005年便创出每平米38万元，单位售价超过2亿元人民币，而后来汤臣一品卖14万元/平米都在国内引起轩然大波。这些好像都已经被埋在了尘埃里。
因为凯旋门这样的知名度，后来香港房企恒基兆业在星沙落子之后，便将项目命名为恒基凯旋门，售价也远在星沙平均售价之上，这是有蹭热度的嫌疑吧。
不过恒基兆业显然玩不转内地的地产，星沙的凯旋门和开福的湖山赋都是由旭辉操盘了，这是师父被徒弟干死了么？
几个朋友在一起聊天，讲起长沙单个城市今年有没有破百亿的公司，想来想去，这样的公司好像还比较少。
小楼去找了一下其他同类城市，郑州2020年全年销售业绩第一名是正商集团306.9亿元，进入百亿大关的最后一名是排名第7的弱小，为102.3亿元。西安2020年销售头名是万科，202.54亿元，百亿门槛是第6名的绿城，106.78亿元。武汉2020年销售金额冠军是融创，273.2亿元，百亿门槛是第6名的中建三局地产。合肥2020年的销售第一名是禹洲，129.17亿元，这也是合肥唯一破百亿的房企。
长沙2020年全年的排行榜小楼没有看到，1-11月的榜单有一份，第一名的绿地销售额为76.59亿元，这样平均下来，绿地月均去化金额不到8亿元，12月份想卖出20多亿的成绩显然还是比较难的。
前11个月进入销售金额前10强的门槛是长房的42.62亿元。我们没有看到华润。
建发地产在12月31日发了一个喜报，说建发房产长沙公司销售金额破100亿元，如果结果属实那应该是2020年首个长沙单城破百亿的公司，但问题是这个百亿是全口径，全口径的意思是应该包括合作项目，权益金额就没有那么多了。
所以现在克尔瑞发布的排行榜都有两个，一个是全口径，一个权益金额。以前旭辉被称为千亿房企注水王，就是因为全口径破了千亿，而权益金额只有500来亿。
旭辉地产在12月份也发过一个喜报，说2020年整个湖南公司签约金额突破100亿元，这个金额并不是单长沙一城的，旭辉在湘潭、常德都有项目。
根据克尔瑞发布的2020年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜，长沙单盘销量最多的项目是恒大文化旅游城，销售金额53.3亿元。这也是唯一一个进入100强的长沙项目。
华润在长沙已经离这个榜单很远了，连前20的边都没有摸到。这跟华润近些年在长沙的项目有限有关系。现在华润长沙公司是隶属于华中区域下面的城市公司，归武汉管。2020年华润在武汉的销售金额是111.35亿元，排名第5，在合肥的销售金额是31.95亿元，排名第20。
从这些产出来看，华润这个共和国长子以前并不重视长沙市场，因为投入与产出相比，实在太低了。按现在长沙销售均价大约在1万左右，如果一个城市公司销售金额是100亿元的话，则销售面积要达到100万平米，需要去化1万套房子，单个公司在市场上需要占据的份额要达到近5%。
拿以前华润在2017年之后长沙土地市场的表现，只有梅溪湖一期的琨瑜府地块、林科大附近的翡翠府、望城的桃源里、黄兴路附近的华润置地中心，要么是小地块，要么是商办，从哪个项目都看不出可以跟群雄一争的迹象。
不过还好，华润一直在城市红星市场那里布局大项目，据悉要投资500亿元，按这个投资规模销售金额预估要达到1000亿以上，按8-10年的去化周期看，这一个项目就可以妥妥地将华润带到年销售百亿以上。
包括现在网上疯传河西桐梓坡路棚改地块，也是为华润量身定制，这里完全可以把24城产品线搬过来，那么对于华润争冠来说又是一个重量级的砝码。
我一个朋友在广西做地产，曾跟我说，华润对他来说就是个噩梦，因为那几年他操盘的项目竞争对手就是华润，华润拿的土地便宜，降起价来真是让他肉疼，对他来说那是个又臭又硬的对手。
近来长沙市教育局公布的《关于进一步优化基础教育集团化办学的指导意见》，让无数买房人吵翻了天。
梅溪湖二期的越秀、招商项目的业主已经联合起来进行维权，原因就是置业顾问说看云中学是师大附中，看云小学是麓山国际，而现在最新的消息是看云中学是师大附中高新二校，看云小学是麓谷小学，麓谷小学就是业主们口中的村小。
长沙的房子只要有个挂了名校牌子的学校，就非常好卖。比如原来初开盘时去化艰难的梅溪湖某楼盘，在一众对手没有货时，一个月平销也能卖1亿以上，那个很多人不看好的粤派开发商的梅溪湖项目，半年卖下来也卖了18亿，平均一月去化3亿元，某个时间去看房，发现售楼部竟然放假了。
这一切不都是拜名校所赐么？
华润凯旋门项目宣传时就说自己是雅礼旁，17所名校环绕这句话是一定会作为重要卖点大书特书的。
我上网看了一下雅礼洋湖实验中学的资料，这是一所高中、初中完全制的中学，是由雅礼中学全面托管，采用雅礼中学管理模式和课程教学方式，统一办学理念，统一管理标准，统一教学计划，统一考试评价。占地面积150多亩，投资3.74亿，是长沙市最大的中学之一，学校建筑采用环保、节能设计，塑胶跑道、人工草皮、室内装修等均采用多种两型理念和绿色设计实施方案，图书馆、体育馆、实验室等设施设备全市一流。
雅礼出手不同凡响，西雅小学也号称是最大的小学之一，在规模上争先舍我其谁？
这个雅礼洋湖既然是个托管中学，那么高中归雅礼管理想来没有问题，按文件精神，原则上高中不得托管初中，尤其是要限制长郡和雅礼集团化的规模，因此按一个托管周期6年结束后，这个初中估计就要脱离雅礼集团。如果这个初中教学成绩优秀，到时候成立个洋湖中学教育集团其实也蛮不错的。
2020年7月16日，同处洋湖的兴联小学得到官方回复，由岳麓区教育局与雅礼洋湖实验中学合作办学。2020年秋季建成开学，意味着雅礼系在洋湖有了小学初中高中，是洋湖片区的一大教育亮点。
这个小学如果按政策来的话，中学不可以托管小学，就意味着兴联小学会逐步退出雅礼集团，是不是可以保留雅礼这个名字要看后面怎么做工作了。
麓山国际洋湖实验学校（9年一贯制）目前在麓山国际学校官网上还没有信息，要洋湖片区倒是有麓山国际托管中加学校这个中外合资学校初中的信息，对照文件中就是公托民的内容，以后此类混合所有制的学校审批会慎重了。
麓山国际洋湖实验学校项目建设规模为66个班，包括小学42个班，初中24个班，可容纳学生3090人，属于公办性质，由先导控股投资兴建，至于是合作还是托管目前没有查到信息。
华润凯旋门分为两期，两个地块被绕城高速的匝道分成两块，总共13栋产品，有2栋7层左右的洋房，5栋18层的小高层，还有6栋21/27层的高层。一期容积率是2.27，仅5栋，二期容积率是2.53，综合算下来整体容积率2.4。
这个项目不用说，最大的抗性就是南面就是绕城高速，噪音这个问题是无法回避的。
从现在这个项目的产品规划来看，项目的产品南向阳台都是封闭处理的，用好的断桥铝合金封窗可以部分解决噪音大的问题，但是无法开窗则是无法回避的，再加上这个地块是沿着高速一字排开的，每家每户都无法回避这个问题。
我们从面宽、消防、绿化三个方面来谈一下这个项目一期的产品。
长沙有楼栋面宽不得超过70米的要求，这样不至于出现像一堵密不透风的墙的压抑的建筑。当然对于这个项目来讲，除了这个70米面宽限制外，更多的还是日照采光问题。
我们看了一下一期的五栋楼布局，四栋2梯3户的连廊户型布置在四个角，而一栋两梯两户的板楼布置在中间，四个角的产品组合是138+106+138平米，各两个单元，中间那一栋是174+174平米的组合，就一个单元。
尽管长沙规划上有赠送面积不得超过套内面积10%的规定，但是对于困难项目在审批规划方案时还是能照顾就照顾一下的。比如这个项目明知道靠着高速这么大的问题，如果不在赠送面积上给客户占一点便宜，以13800的售价，估计只能把客户挤压给中海阅麓山、深业鹭栖府、卓越洋湖晴翠、保利洋湖项目等。
所以这个项目部分户型在封闭阳台的前提下，在北向有两个空中花园的面积只计一半，相当于是放了好多水。
我们以138+106+138产品组合为例，来看一下南面面宽。我没有这个项目的户型尺寸，按经验预估，138户型南向是三开间，客厅开间是个小横厅，按6.4米来算，主卧室和次卧室面宽分别按3.5米和3米计，138平米户型南向面宽是12.9米；106户型南向三开间，客厅开间按3.5米计，主卧室和次卧室按3.3米和2.8米计，南向面宽为9.6米。这样来算一个单元的南向面宽为35.4米，两个单元为70.8米。
这也是这个项目为什么做两梯三户做不了两梯四户的原因，如果做成传统的两梯四户户型，在产品力上势必会低于片区内其他竞品，所以只能在规则允许的范围内，把产品尽可能做得舒适，以与其他竞品抗衡，否则只能等别的项目卖完，新的更贵的地块出来才能解救这个项目。
一期的楼间距在48米、49米左右，在同类产品中属于比较宽的。
按照现在产品设计中对于消防的要求日益提高，楼栋下面的消防扑救面是要预留更大的面积了。
从这个项目规划图来看，一期消防车道在楼栋北向为4米宽，这个将来估计可以做成围绕小区一周的塑胶跑道，同时在场内设计了两个18*18米的消防回车场。
在消防扑救面上是无法再栽种大型乔木的，只能在硬质地面上搞些草皮或小灌木绿化。想达到以前那种古木参天的效果估计是很难了。
一期地块是比较小的，再加上消防需要占据比较多的面积，所以我就比较好奇这个项目园林设计该怎么着手。
虽然我们一直在讲买方市场要提升产品力才可以得到购房人的认可，但是就长沙目前这种双限的情况，想让开发商在产品力方面下大工夫是不大可能的。
看了一样总平图，项目的园林设计在这个图中还没有体现，但是一些需要设计的点已经出来了，这个项目的室外体育健身场所有550平米，老年人、儿童活动场所有150平米，南侧部分还规划了2015平米的集中绿地。
不知是不是出于对消解噪音影响的考虑，这个项目的屋顶是做了绿化的，尤其是一二层的商铺。
其他部分的绿化也暂时以绿地标示，相信在后期对于楼栋之间的绿化部分还是会深化设计的。
因为场地小不容易出效果，这个项目比较鸡贼的地方是在一二期的两端，做了两个社区小公园的集中设计，这样可以稍稍弥补小区内部活动场地太小的遗憾吧。
